党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）中提出：加快房地产税立法并适时推进改革。这是涉及我国政治、经济、财政、社会、居民财产收入以至反腐建设的一项综合性重大改革措施。《决定》将关键词锁定在“立法”与“改革”上。立法的过程本身就为房产税提供了法律基础，同时，改革将着眼点放在减少房产建设和交易环节税费，增加房产税保有环节税收，配套推进清费立税。

       作为一个综合概念，房地产税是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。其中包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。通过立法，有些税种要合并或取消。有些税种的税负要降低。

       一、加快房地产税立法意义重大

       房地产税立法着眼于合法性、公平性、规范性，调节性，优化地方税收体系。

       体现“依法行政”和“依法理财”的合法性。推行房产税不能再靠行政主导，而要靠立法主导，用一部反映多数人意志的法律来体现社会在房产税问题上的"最大公约数"，化解矛盾、消解纠纷。体现公平性，房产税关系到国计民生，与每个人、每个家庭息息相关，作为公共政策，需要政府和百姓的互动，扩大试点还要经过更大范围的讨论，甚至可能还要经过全国人大的讨论。体现规范性。立法要涵盖税基、税率、征收对象、征收范围等要素。按现行1986年《房产税暂行条例》的规定，“个人所有非营业用的房产”不在房产税征收范围内。若要达到房产税征收效果，即成为地方政府重要收入来源、调节收入分配差距等，居民保有的非营业用房屋是必须纳入征税范围的，为了保障居民的居住权，房产税立法应明确规定，一定人均面积以上的部分才须缴税。体现了调节性。税收调节分配最有力度的是直接税。房地产税改革是提升直接税比重和配套改革的一部分。适应加大对高财产和高收入者的税收调节，有利于调节收入分配，体现公平与正义性。优化地方税收体系。分税制财政体制1994年建立后，省以下分税制改革一直没到位，地方税体系不健全。不可能绕过地方税体系的建设，需要构建以房地产税的主体税收。据专家口径，2010年我国有140多万平方米住房存量，按每平方米3500元计算，总资产价值约50万亿元，如按1%的税率计算，按50万亿元的三分之一征税，则可征收1600亿元。

       二、上海、重庆试点为加快房地产税立法提供了有益经验。

        从2011年1月27日起，国务院授权上海、重庆宣布开始试点房产税。其中上海市的经验值得立法借鉴。上海市人民政府规定对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。实行差别化比例税率，即一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。办法明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（住房建筑面积）扣除。即人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。重庆的试点办法是，向个人房产征收房产税是重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。

       征收房产税的主要目的，是增加房产的持有成本，起到资源调配的作用。从两市试点来看，房产税的调节作用已经非常明显。重庆、上海两地试点征收房产税一年时间，重庆征税一亿多元，上海征税20亿元。尽管房产税的试点与理想状态有差距，虽然没有达到民众最期待的“平抑房价”效果，已经功不可没。

        三、借鉴国外房产税立法的成功做法

       当前世界各国普遍对房产课税并以不动产为主要课征对象。其特点是：

       开征范围广。目前世界绝大部分国家均对房地产课税，房产课税主要集中于财产保有和转移环节，开征不动产税类、财产转让税类、继承与遗产税类的国家越来越多，开征比例在80％以上。不动产税类成为世界绝大多数国家财产课税的主要形式，开征率高达43％。课税对象主要包括土地、房屋等不动产，课征范围已由城市延伸到了农村。

       收入比重高。房产税是发达国家地方财政收入的主要来源。美国的财产税通常占州以下地方政府税收的80%以上，加拿大的财产税几乎是市级政府税收收入的唯一来源，房产税占发展中国家地方税的比重为40%，而发达国家为35%。

       评估方法多。保有阶段的不动产税征收必须建立在对房地产价值估价的基础上。主要有四种评估方法：一是面积的评估体系。二是市场价值评估。三是用租金价值评估法。四是自我评估。

       税率较低。实行比例税率的国家，税率为1%，实行累进税率的国家，最高税率不超过3%。由地方政府来决定税率。

       税收用途。房产税的支出用途。如美国财产税主要用于教育和市政建设。2001年美国财产税的4％用于特别区、28％用于城镇、22％用于县政府，4%用于州政府、42％用于学区。美国教育经费的70％都来自房产税。

       三、我国房地产税立法面临的现实困难

       我国现行房产税制在房地产流通环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节税种较少，税负较轻。在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达10种，在房地产保有阶段，只有4种税，这种“轻保有、重流通”的局面，使得国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配，导致财政收入的流失。

       需要明确产权和建立公开透明的房地产信息系统。房产税属于财产税，房屋落在地上，房地不分家，土地属于国家的，需要明晰产权。产权产地管理要公开透明，每家每户有多少套房子都要公开，才能去征税，需要居民住房信息联网、不动产登记、官员财产公示、不动产价格评估体系等一系列配套制度的整体、不仅是一个税制改革问题，还涉及反腐倡廉等制度建设。从试点的情况看，我国在这些基础数据和评估技术上的欠缺还比较严重。

       四、关于我国房地产税立法体系设想

       总体构想：开征统一规范的房地产税，取消城镇土地使用税和土地增值税，适时开征遗产税和赠与税，设立土地年租金，清理乱收费，以房产税、遗产税和赠与税为主体，以土地年租金和其他房地产税费为补充的科学合理的税、租、费体系。一是将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房产税。二是统一内外税制，纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人。三是取消城镇土地使用税和土地增值税。四是适时开征遗产税和赠与税。五是设立土地年租制。将原来的土地批租改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金。六是清理房地产行业乱收费，将具有经营性的房地产收费从行政事业性收费中分离出来，规范政府行为；将一部分名费实税的收费改为税，对需要保留的收费纳入规费系列，纳入财政预算管理。

       房地产税种设置的构想：有两种意见:一种是合并设置,一种是分开设置,我是赞成分开设置的。在房地产税种下分设土地税和房产税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税，将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房产税，税收管辖权归地方。具体税收模式可参照上海市的试点。

       关键要完善相关配套措施。一是完善房地产管理制度。完善房地产产权登记制度、估价制度、定价制度，改革土地供应管理制度。二是健全房地产产权登记制度。房地产产权登记制度是房地产管理的最基本制度，也是税收征管的最基本依据。三是建立和完善房地产估价制度。建立一套适应于市场经济发展的专业房地产评估机构，实行房地产估价人员资格认证制度，尽快建立一支富有实践经验、精通房地产估价理论的房地产估价师队伍。四是建立和完善房地产市场的定价制度。建立以基础地价、标定地价、土地出让底价和房屋重置价格为主，以房地产交易最低价为辅的房地产价格管理体系。

       五、重视过渡期的政策安排。房地产税可采取先扩大试点、边立法、再全面铺开的办法。在上海试点的基础上总结经验，扩大一级城市试点范围，等条件成熟后再全面推进。要做好房地产税的基础准备工作，建立房地产登记与信息系统，建立房地产评估系统，进行税收制度的研究与制定。先对生产、经营性房地产开征房产税，并适时对非生产、经营高档居民住宅开征房产税。逐步将房产税范围扩展到全国对居民住宅的征收。首先是从经济发达的城市渐次过渡到经济较不发达的城市或地区，再让持有房产但收入并不高的那部分人收入水平提高以致能够承受。